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Question-réponse

Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?

Vérifié le 29/05/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le viager libre ou occupé consiste à vendre un logement à une personne (appelée débirentier) en échange du versement mensuel d'une rente jusqu'au décès imprévisible du vendeur (appelé crédirentier). La répartition du paiement des charges du bien vendu est fonction du type de viager.

La vente en viager consiste pour l'acquéreur (appelé débirentier) à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition.

Pour le vendeur (appelé crédirentier), la vente en viager consiste à percevoir une rente mensuelle jusqu'à son décès en contrepartie de la vente de son logement.

La vente peut se faire en viager libre ou occupé.

Dans le cas du viager libre, le débirentier dispose librement, dès la signature de la vente, du bien pour l'occuper ou le louer.

Dans le cas du viager occupé, la vente est assortie d'une réserve d'usufruit ou d'un droit d'usage au profit du vendeur. L'usufruit lui permet de louer le bien et d'en percevoir les loyers s'il cesse de l'occuper (par exemple, suite à un départ en maison de retraite). Le logement pourra être occupé par l'acquéreur à partir du décès du vendeur.

  À savoir

comme toutes les ventes de biens immobiliers, la vente en viager exige l'intervention d'un notaire pour signer l'acte de vente.

Toute personne ayant la capacité juridique peut vendre ou acheter un logement en viager.

La rente viagère peut être constituée au profit de plusieurs personnes (par exemple, des époux ou des indivisaires). Pour une vente effectuée par une personne morale, la rente viagère est obligatoirement constituée sur la tête d'un tiers, personne physique.

Pour que la vente en viager soit valable, le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère alors que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L’annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Le prix est généralement constitué d'un bouquet et d'une rente.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Lorsqu'il existe, son prix est librement fixé par les parties. En général, le bouquet équivaut à 30% de la valeur totale du bien.

La rente correspond à la valeur réelle du bien. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle et payable d'avance ou à terme échu. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :

  • l'âge et l'espérance de vie du crédirentier,
  • la valeur du bien,
  • les loyers qu'il pourrait percevoir si le logement était loué.

C'est le notaire qui calcule le montant de la rente en fonction de barèmes.

Ces barèmes peuvent être consultés auprès d'un notaire ou d'une compagnie d'assurance.

Où s’adresser ?

Notaire

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente :

  • une clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier,
  • et une clause lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.

Les parties peuvent également insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l'Insee.

  À savoir

les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70% et décroissante avec l'âge du crédirentier.

Viager occupé

  • Sont à la charge du crédirentier :

    • les réparations et entretiens courants du logement sauf s'il libère totalement le bien vendu,
    • les taxes d'habitation, foncière et d'enlèvement des ordures ménagères (sauf si l'acte prévoit un remboursement de ces sommes par le débirentier),
    • les factures d'énergie.

    Les grosses réparations sont payées par le débirentier.

  • La taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restent à la charge du débirentier (sauf clause contraire prévue dans l'acte).

    La répartition des autres charges et travaux doivent être prévus dans l'acte de vente.

Viager libre

Les charges (factures d'énergie, taxes, impôts...), l'entretien courant et toutes les réparations sont à la charge du débirentier.

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Et aussi

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Pour en savoir plus

  • Copie et extrait d’acte d’état civil

Pour obtenir un extrait ou une copie intégrale d’acte d’état civil, adressez-vous à la mairie où a été enregistré la naissance, le mariage ou le décès.

Vous pouvez effectuer votre demande en ligne sur le site du service public.

Il permet de demander un acte de naissance, de mariage ou de décès auprès de la commune du lieu de l’évènement.
Attention : certaines communes dont la commune de BOUHET ne proposent pas ce téléservice.

Vous pouvez effectuer votre demande en ligne sur le site du service public.

  • Déclaration de Reconnaissance

Lorsque les parents ne sont pas mariés entre eux, la filiation s’établit différemment à l’égard du père et de la mère.

La filiation maternelle est automatiquement établie dès lors que le nom de la mère figure dans l’acte de naissance, alors que la filiation paternelle suppose une démarche de la part du père : il doit reconnaitre son enfant.

La reconnaissance du père peut se faire avant la naissance, lors de la déclaration de naissance et ultérieurement.

Il est possible de s’adresser à n’importe quelle mairie pour reconnaître un enfant.
Il suffit de présenter une pièce d’identité et de faire une déclaration à l’état civil.

L’acte de reconnaissance est rédigé immédiatement par l’officier d’état civil et signé par le parent concerné ou par les deux en cas de reconnaissance conjointe. L’officier d’état civil lui (ou leur) remet une copie de l’acte.

  • Baptême civil

Le baptême républicain (appelé également « baptême civil ») est destiné à faire entrer l’enfant dans la communauté républicaine et à le faire adhérer de manière symbolique aux valeurs républicaines.
Le baptême républicain n’est prévu par aucun texte législatif. Les maires ne sont donc pas tenus de le célébrer et il n’y a pas de cérémonial préétabli.
Il ne s’agit pas d’un acte d’état civil, le maire n’est pas autorisé à l’inscrire sur les registres de l’état civil.
Ainsi, rien n’oblige l’officier d’état civil à recevoir une déclaration de « baptême » ou de « parrainage civil ». Cela ne lui est pas interdit non plus mais les certificats ou documents qu’il délivre pour l’occasion, ainsi que la tenue d’un registre officieux, ne présentent aucune valeur juridique.
L’engagement que prennent les parrains et marraines de suppléer les parents en cas de défaillance ou de disparition n’a qu’une valeur morale. Il est possible de les désigner tuteur par testament ou par déclaration devant notaire.

Pour faire baptiser votre enfant à BOUHET prenez contact avec le secrétariat de la Mairie muni des pièces définies ci-après :
      – Le livret de famille
      – La copie de la carte d’identité du futur parrain
      – La copie de la carte d’identité de la future marraine
      – La fiche de renseignement complétée

  • Mariage

Le mariage est célébré dans la commune où l’un des deux futurs époux a son domicile ou sa résidence établie depuis un mois au moins d’habitation continue à la date de la publication des bans.

Si vous souhaitez vous marier à Bouhet, prenez contact avec le secrétariat de la Mairie qui vous remettra le guide des futurs époux. Ce document vous informera sur la procédure, les droits et les obligations découlant du mariage ainsi que les pièces à fournir pour le montage du dossier.

Pour faciliter vos démarches, la mairie peut se charger de transmettre le livret aux organismes concernés.

Perte, vol ou détérioration
En cas de perte, de vol ou de détérioration, un second livret de famille (un duplicata) peut être demandé exclusivement par les titulaires du livret.
Le livret de famille doit être demandé à la mairie du lieu du domicile du requérant.

En cas de divorce ou de séparation
Si un couple qui possédait un livret de famille se sépare, il est possible d’en demander un second à la mairie du lieu du domicile du requérant afin que chacun en possède un exemplaire.

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